מימון

כללי בנק ישראל למשכנתא

פורסם: 2026-10-12 · נתונים עודכנו: 2026-10-12

איזו הוראה קובעת את הכללים

הכללים נקבעים בהוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329 של הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל. שם ההוראה: "מגבלות למתן הלוואות לדיור". הגרסה העדכנית שמצאנו היא גרסה 12, מ-8.2.2026 (בנק ישראל, הוראה 329).

ההוראה מופנית לבנקים. היא קובעת את הגבול העליון לכל משכנתא. בתוך הגבולות האלה כל בנק מחליט לפי שיקוליו.

כמה אפשר לממן: שיעור המימון (LTV)

שיעור המימון הוא היחס בין סכום ההלוואה לשווי הדירה הנרכשת. בנק לא יאשר ולא יבצע הלוואה מעל השיעורים האלה (הוראה 329, סעיף 2):

  • דירה יחידה: עד 75%.
  • דירה חליפית: עד 70%. זו דירה שרוכש מי שכבר יש לו דירה יחידה ומתחייב למכור אותה.
  • דירה להשקעה: עד 50%. כל דירה שאינה יחידה או חליפית.

ההגדרות של דירה יחידה ודירה חליפית לקוחות מחוק מיסוי מקרקעין. הבנק מקבל מהלווה תצהיר מאושר בידי עורך דין, ואת ההצהרה שהוגשה לרשות המסים (הוראה 329, סעיף 3).

הגבול חל גם על כל ההלוואות יחד. אם כבר יש הלוואה בשעבוד אותה דירה, היא נספרת בתוך השיעור (הוראה 329, סעיף 4).

דירה במחיר מופחת

לדירה בתוכנית כמו "מחיר למשתכן" יש כללים מיוחדים לחישוב שווי הדירה. הבנק רשאי להתבסס על הערכת שמאי. אם השמאי מעריך מעל 2.1 מיליון ₪, השווי יהיה 2.1 מיליון ₪ או מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם (הוראה 329, סעיף 4א). התקרה עודכנה מ-1.8 מיליון ₪ בפברואר 2026 (בנק ישראל, חוזר ח-06-2840 מ-8.2.2026).

הרוכש צריך לשלם מהון עצמי לפחות 100,000 ₪. בדירה שניתן בגינה מענק לפי תוכנית "מחיר למשתכן" החדשה, הסכום הוא לפחות 60,000 ₪ (הוראה 329, סעיף 4א).

כמה מההכנסה: שיעור ההחזר מהכנסה

בנק לא יאשר הלוואה לדיור שבה ההחזר החודשי עולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה. כשההחזר עולה על 40%, הבנק נדרש להחזיק יותר הון מול ההלוואה (הוראה 329, סעיפים 5-6).

הכנסה פנויה היא ההכנסה נטו פחות הוצאות קבועות, כמו הלוואות אחרות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים. אפשר להכיר במחצית מההכנסה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה שערב להלוואה ועומד בתנאים. בן או בת זוג שעומדים בתנאים וגרים עם הלווה בדירה נספרים במלוא הכנסתם (הוראה 329, נספח א).

כמה בריבית משתנה

החלק בריבית משתנה לא יעלה על 66.66% מסך ההלוואה. כלומר, לפחות שליש בריבית קבועה (הוראה 329, סעיף 7). לפי ההוראה, הלוואה בריבית משתנה היא הלוואה שהריבית שלה עשויה להשתנות לאורך תקופת ההלוואה (הוראה 329, סעיף 1).

לכמה זמן

התקופה לפירעון סופי לא תעלה על 30 שנים (הוראה 329, סעיף 8).

הוראת שעה: הלוואות בסבסוד קבלן

עד 31.12.2026 חלה מגבלה נוספת. הלוואות מסוג בולט ובלון שבהן היזם משלם את הריבית, כולה או חלקה, לא יעלו על 10% מסך ההלוואות לדיור שהבנק נותן ברבעון (הוראה 329, סעיף 8א). זו מגבלה על הבנק כולו, לא על לווה מסוים.

מחזור משכנתא

בנק לא יבצע מחזור אם בעקבותיו ההלוואה תחרוג מאחת המגבלות, או אם חריגה קיימת תגדל (הוראה 329, סעיף 9).

מה קורה בפועל

נתוני בנק ישראל על המשכנתאות החדשות באוגוסט 2026 (מאגר הסדרות, ריביות וביצועים לדיור):

  • שיעור ההחזר מהכנסה הממוצע עמד על 29.2%.
  • כ-46% מסכום ההלוואות ניתן עם שיעור החזר מהכנסה של מעל 30% ועד 40% (חישוב שלנו מהנתונים).
  • כ-48% מהסכום ניתן בשיעור מימון של מעל 60% ועד 75%. פחות מ-0.1% ניתן בשיעור מימון של מעל 75% (חישוב שלנו מהנתונים).
  • 694 מתוך 10,272 הלוואות חדשות ניתנו לרכישת דירה להשקעה.

מקורות