מיסוי

מס שבח במכירת דירה

פורסם: 2026-10-12 · נתונים עודכנו: 2026-03-30

מס שבח מוטל על המוכר. הוא חל על השבח, כלומר הרווח, ממכירת זכות במקרקעין. רשות המסים מתארת אותו כדומה למס רווח הון. מס השבח נחשב מקדמה על חשבון מס הכנסה בשנת המס שבה נעשתה המכירה (רשות המסים, מאגר המונחים).

לרוכשים שמשפרים דיור, כלומר מוכרים דירה כדי לקנות אחרת, מס השבח הוא חלק מהחשבון. הוא משפיע על הסכום שנשאר ביד אחרי המכירה.

איך נקבע המס

החוק קובע איך מחשבים את השבח, אילו הוצאות מותרות בניכוי, ואיך קובעים את יום ושווי הרכישה והמכירה. שיעור המס נקבע לפי סעיף 48א לחוק מיסוי מקרקעין. ליחיד, השיעור תלוי בין השאר בתאריך שבו רכש את הזכות. בתנאים מסוימים המוכר זכאי להפחתה או לפטור מלא (רשות המסים, מאגר המונחים).

מוכר יחיד יכול לבקש "פריסה": לחשב את המס על השבח הריאלי כאילו נוצר בחלקים שנתיים שווים. הבקשה מוגשת בטופס 7003. תקופת הפריסה היא עד 4 שנים או תקופת הבעלות בנכס, לפי הנמוך (רשות המסים, מאגר המונחים).

הפטור העיקרי: מכירת דירה יחידה

הפטור הנפוץ ביותר הוא פטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, במכירת דירת מגורים מזכה. טופס ההצהרה של רשות המסים מפרט את התנאים שהמוכר מצהיר עליהם (רשות המסים, טופס 7000, מעודכן ל-5.2025):

  • הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר ביום המכירה, בישראל ובאזור.
  • המוכר מחזיק בזכות בדירה לפחות 18 חודשים מהיום שבו הייתה לדירת מגורים.
  • המוכר לא מכר בפטור לפי אותו סעיף דירת מגורים אחרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה.

התא המשפחתי של המוכר כולל את בן או בת הזוג, ידוע או ידועה בציבור, וילדים עד גיל 18 שאינם נשואים (רשות המסים, טופס 7000, מעודכן ל-5.2025).

תקרת הפטור לשנים 2025-2027

הפטור לדירת מגורים מזכה מוגבל בתקרה, לפי סעיף 49א(א1) לחוק. לתקופה מ-1.1.2025 עד 31.12.2027 התקרה היא 5,008,000 ₪. הסכום הוקפא לפי חוק ההסדרים לשנת 2025 (רשות המסים, הוראת ביצוע 1/2026 מ-18.1.2026).

משפרי דיור: מכירה אחרי קנייה

מי שקנה דירה חלופית לפני שמכר את הישנה עדיין יכול לקבל פטור על הדירה הישנה. לפי סעיף 49ג(1), רואים את הדירה הנמכרת כדירה יחידה גם אם יש למוכר דירה נוספת שנקנתה במקומה. התנאי הוא שהדירה החלופית נקנתה בתוך התקופה שלפני המכירה (רשות המסים, הוראת ביצוע 2/2026 מ-30.3.2026):

  • מי שקנה את הדירה החלופית מ-1.6.2025 ואילך: עד 24 חודשים לפני המכירה.
  • מי שקנה אותה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025: עד 18 חודשים לפני המכירה.

חוק הארכת המועדים שנחקק בעקבות המלחמה שהחלה ב-28.2.2026 האריך חלק מהתקופות האלה בשלושה חודשים. ההוראה מביאה דוגמאות: מי שקנה דירה חלופית ב-31.3.2025 יכול למכור את הקודמת עד 31.12.2026 במקום 30.9.2026. מי שקנה ב-1.6.2025 יכול למכור עד 1.9.2027 במקום 1.6.2027 (רשות המסים, הוראת ביצוע 2/2026 מ-30.3.2026).

פטורים נוספים בסכומים מוגבלים

הוראת הביצוע של רשות המסים מפרטת עוד שני פטורים עם סכומים קבועים (רשות המסים, הוראת ביצוע 1/2026 מ-18.1.2026):

  • סעיף 49ה, מכירת שתי דירות: מי שמחזיק שתי דירות, מוכר את שתיהן וקונה דירה אחרת בתנאי הסעיף, יכול לקבל פטור מלא או חלקי. לתקופה מ-1.1.2025 עד 31.12.2027: שווי שתי הדירות הנמכרות יחד 2,252,000 ₪, ושווי מרבי של שתי הדירות 3,746,000 ₪.
  • סעיף 49ז, דירה עם זכויות בנייה: כשמחיר הדירה מושפע מזכויות לבנייה נוספת, יש פטור נוסף או חישוב מוטב. לתקופה מ-16.1.2025 עד 15.1.2028: תקרת הפטור 2,428,100 ₪ ורצפת הפטור 607,000 ₪.

מס נוסף על מכירות בשווי גבוה

לעניין המס הנוסף לפי סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה, השבח ממכירת דירת מגורים נכלל בהכנסה החייבת רק אם שווי המכירה עולה על 5,385,285 ₪ והמכירה אינה פטורה ממס. הסכום חל מ-16.1.2025 עד 15.1.2028 (רשות המסים, הוראת ביצוע 1/2026 מ-18.1.2026).

מקדמה שמשלם הקונה

הקונה משלם מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר. היא נקבעת לפי יום הרכישה של הנכס הנמכר: 15% מהתמורה אם נרכש עד 6.11.2011, ו-7.5% אם נרכש מ-7.11.2011 ואילך. ברכישה מחברה המקדמה היא תמיד 7.5% (רשות המסים, מאגר המונחים). המוכר או הקונה יכולים לבקש להקטין את המקדמה, בבקשה מנומקת.

מקורות