מימון

הטבות מימון מקבלנים ב-2026: מה הנתונים מראים ומה קבע בנק ישראל

פורסם: 2026-10-12 · נתונים עודכנו: 2026-09-16

מה הן הטבות מימון

הטבת מימון היא הסדר שבו הקבלן מקל על הרוכש בתשלום. הצורה המוכרת היא מבצע כמו 10/90 או 20/80. בו הרוכש משלם חלק קטן מהמחיר בחתימה, ודוחה את רוב התשלום למועד המסירה.

צורה נוספת היא הלוואה מסוג בולט או בלון, שבה הקבלן משלם את הריבית. בנק ישראל מגדיר אותה "הלוואת בולט ובלון בסבסוד קבלן". זו הלוואה לדיור שבה היזם משלם את תשלומי הריבית, כולם או חלקם (בנק ישראל, הוראה 329, גרסה מ-8.2.2026).

המגבלה של בנק ישראל

ב-23 במרץ 2025 פרסם הפיקוח על הבנקים חוזר בנושא. לפי החוזר, הרקע הוא עלייה בסיכון האשראי לענף הבנייה ולשוק הדיור, בין היתר בגלל מבצעי עידוד של יזמים (הפיקוח על הבנקים, חוזר מ-23.3.2025).

הנוסח המחייב נכנס להוראה 329 בחוזר ח-06-2816 מ-6.4.2025. אלה עיקריו:

  • שיעור ההלוואות מסוג בולט ובלון בסבסוד קבלן לא יעלה על 10% מסך ביצועי ההלוואות לדיור של הבנק ברבעון קלנדרי (הוראה 329, סעיף 8א, גרסה מ-8.2.2026).
  • זו הוראת שעה. היא בתוקף מיום פרסום החוזר ועד 31.12.2026 (שם).
  • בחוזר ממרץ 2025 נקבע גם משקל סיכון של 150% לאשראי ליווי לפרויקט, אם ביותר מ-25% מהחוזים בו הרוכש רשאי לדחות יותר מ-40% מהמחיר למועד המסירה (הפיקוח על הבנקים, חוזר מ-23.3.2025).

משקל סיכון גבוה יותר מחייב את הבנק להחזיק יותר הון מול האשראי. כך המגבלה פועלת על הבנקים, ודרכם על המבצעים.

מה המצב היום

נכון ל-12 באוקטובר 2026 ההוראה בתוקף. מועד הסיום הקבוע בה הוא סוף 2026. בחוזר ממרץ 2025 נכתב שהפיקוח ימשיך לעקוב ויבחן בהמשך את הצורך בהארכה. עד מועד כתיבת הכתבה לא מצאנו פרסום רשמי של בנק ישראל על הארכה, שינוי או ביטול.

כמה מכירות כוללות הטבת מימון

מנובמבר 2024 חלה חובה לדווח על הטבות מימון בדיווחי העסקאות לרשות המסים. אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מנתח את הדיווחים בחמישה אזורים: המרכז, תל אביב, חדרה, נתניה ובאר שבע. אזורים אלה מרכזים כ-60% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי. המדידה היא בעסקאות עם מסירה של שנה ומעלה מהחתימה (הכלכלן הראשי, סקירת יולי 2026, עודכנה 16.9.2026).

הממצאים העדכניים:

  • ביולי 2026 דווח על הטבת מימון ב-27% ממכירות הקבלנים באזורים אלה. זו עלייה של ארבע נקודות אחוז לעומת יוני.
  • ביוני 2026 עמד השיעור על 23% (הכלכלן הראשי, סקירת יוני 2026, אוגוסט 2026).
  • לפני כן ירד השיעור לחמישית מהמכירות. לפי האגף זו הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2024 לפחות.
  • השיעור ביולי 2026 עדיין נמוך בעשר נקודות אחוז מהשיעור ביולי 2025 (הכלכלן הראשי, סקירת יולי 2026).

התמונה לפי אזור, יולי 2026

  • המרכז: 39%, ירידה של 12 נקודות אחוז לעומת יולי 2025.
  • נתניה: בשליש מהמכירות "על הנייר" דווח על הטבה. זה האזור היחיד שבו השיעור גבוה מיולי 2025, בעשר נקודות אחוז. בכלל מכירות הקבלנים באזור השיעור מגיע ל-44%.
  • תל אביב: 17%, ירידה של 11 נקודות אחוז לעומת יולי 2025.
  • באר שבע: 19%, לעומת 38% ביולי 2025.
  • נתיבות: ב-2025 דווח על הטבה בשני שלישים ממכירות הקבלנים. במחצית הראשונה של 2026 השיעור ירד ל-44%, וביולי ל-37%.

(כל הנתונים: הכלכלן הראשי, סקירת יולי 2026.)

הסתייגות של הכלכלן הראשי

האגף מציין שבבדיקות מדגמיות בחוזי מכר נמצאו מקרים של הטבה עקיפה גם בלי דיווח. למשל, ביטול ההצמדה של התשלומים למדד תשומות הבנייה בתנאים מסוימים. לדברי האגף, הדבר עשוי להטות כלפי מטה את השיעור המדווח. האגף מוסיף שייתכן שהשיעור ביולי מוטה כלפי מטה (הכלכלן הראשי, סקירת יולי 2026).

מכירות "על הנייר" ותזרים הקבלנים

  • שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" עמד ביולי 2026 על 57%. השיא היה 67% במרץ 2025, ערב כניסת המגבלות של בנק ישראל.
  • מכירות הקבלנים ביולי 2026 הסתכמו ב-2,968 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בשוק החופשי בלבד נמכרו 1,858 דירות, ירידה של 5% לעומת יולי 2025.
  • התזרים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד ביולי על 6.3 מיליארד ₪ לפני ניכוי תשומות. אחרי ניכוי תשומות עמד על 1.1 מיליארד ₪, לעומת 670 מיליון ₪ ביולי 2025.

(כל הנתונים: הכלכלן הראשי, סקירת יולי 2026.)

מה הנתונים מודדים ומה לא

הנתון הרשמי מודד שכיחות: באיזה חלק מהעסקאות דווח על הטבה. הוא לא מודד את שווי ההטבה או את השפעתה על מחיר הדירה. לכן הוא מראה כמה נפוצות ההטבות, אבל לא כמה הן שוות.

מקורות