ניתוח

שוק הדיור מסוף 2022 עד היום: מה מראים המספרים הרשמיים

פורסם: 2026-10-12 · נתונים עודכנו: 2026-09-17

הממשלה הנוכחית הושבעה בסוף דצמבר 2022. הכתבה מציגה מה הראו הנתונים הרשמיים בתחילת התקופה, ומה הם מראים בנתון העדכני ביותר. היא לא עוסקת בסיבות לשינויים. כל מספר מגיע מהלמ״ס, מבנק ישראל, מאגף הכלכלן הראשי באוצר או מרשות המסים.

מחירי הדירות

מדד מחירי הדירות של הלמ״ס (בסיס: ממוצע 1993 = 100):

  • נובמבר-דצמבר 2022: 567.6. השינוי השנתי באותה תקופה: 16.9%.
  • הרמה הגבוהה ביותר בתקופה: 609.8, בינואר-פברואר 2025.
  • יוני-יולי 2026 (ארעי): 594.8. השינוי השנתי: ירידה של 1.2%.

(הלמ״ס, לוח 2.1, פורסם 15.9.2026.)

מדד מחירי הדירות החדשות (בסיס: אוקטובר-נובמבר 2017 = 414.5):

  • נובמבר-דצמבר 2022: 534.2. שינוי שנתי: 20.5%.
  • הרמה הגבוהה ביותר בתקופה: 558.5, בפברואר-מרץ ובמרץ-אפריל 2025.
  • יוני-יולי 2026: 541.2. שינוי שנתי: ירידה של 0.8%.

(הלמ״ס, לוח 2.4, פורסם 15.9.2026.)

שכר דירה

השינוי במדד שכר הדירה, בכל שנה בנפרד (דצמבר מול דצמבר):

  • 2023: 5.5% (הלמ״ס, 15.1.2024).
  • 2024: 3.5% (הלמ״ס, 15.1.2025).
  • 2025: 3.4% (הלמ״ס, 15.1.2026).
  • ינואר-אוגוסט 2026: 2.0% לעומת דצמבר 2025 (הלמ״ס, 15.9.2026).

ריבית ומשכנתאות

ריבית בנק ישראל:

  • בסוף דצמבר 2022: 3.25% (בתוקף מ-24.11.2022).
  • השיא בתקופה: 4.75%, בתוקף מ-25.5.2023 עד תחילת ינואר 2024.
  • היום: 3.25%, לאחר החלטה מ-1.9.2026.

(בנק ישראל, סדרת הריבית והודעת הריבית מ-1.9.2026.)

ריבית ממוצעת על משכנתאות חדשות (בנק ישראל):

  • מסלול קבועה לא צמודה: 4.90% בדצמבר 2022, 4.62% באוגוסט 2026. השיא בתקופה: 5.25% בנובמבר 2023.
  • מסלול קבועה צמודה: 3.09% בדצמבר 2022, 3.29% באוגוסט 2026.

היקף המשכנתאות החדשות בחודש (בניכוי עונתיות): כ-7.1 מיליארד ₪ בדצמבר 2022, כ-10.2 מיליארד ₪ באוגוסט 2026. החודש הגבוה בתקופה: כ-12.5 מיליארד ₪ בדצמבר 2024 (בנק ישראל, מאגר הסדרות).

עסקאות ומשקיעים

  • דירות חדשות שנמכרו: כ-40,480 ב-2022 (הלמ״ס, 14.2.2023), כ-34,030 ב-2025 (הלמ״ס, 12.2.2026).
  • סך הדירות שנמכרו ב-2025, חדשות ויד שנייה: כ-90,690 (הלמ״ס, 12.2.2026). נתון מקביל לשנת 2022 לא נמצא בפרסומים שנקראו.
  • רכישות משקיעים: 1,184 דירות בדצמבר 2022, משקל של 16.6% מכלל העסקאות. ב-2022 כולה נרכשו כ-18 אלף דירות בידי משקיעים (הכלכלנית הראשית, סקירת דצמבר 2022, פברואר 2023).
  • ביוני 2026: 1,392 דירות, משקל של 16% (הכלכלן הראשי, סקירת יוני 2026, אוגוסט 2026).

מלאי ובנייה

דירות חדשות שנותרו למכירה (הלמ״ס):

  • סוף דצמבר 2022: כ-53,542, ו-20.3 חודשי היצע (14.2.2023).
  • סוף דצמבר 2025: כ-86,090, ו-29.2 חודשי היצע (12.2.2026).
  • סוף יולי 2026: כ-84,990, ו-26.9 חודשי היצע (10.9.2026).

לפי הלמ״ס, נתוני המגמה מראים עלייה בקצב ממוצע של 1.4% בחודש מאפריל 2022 עד דצמבר 2025. מינואר 2026 המגמה מתייצבת (הלמ״ס, 10.9.2026).

התחלות וגמר בנייה:

  • התחלות בנייה: כ-69,460 דירות ב-2022, כ-80,010 ב-2025 (הלמ״ס, 19.3.2026).
  • גמר בנייה: כ-51,930 ב-2022 (הלמ״ס, 20.3.2023), כ-59,750 ב-2025 (הלמ״ס, 19.3.2026).
  • דירות בבנייה פעילה: כ-166.1 אלף בסוף 2022 (הלמ״ס, 20.3.2023), כ-217,240 בסוף יוני 2026 (הלמ״ס, 17.9.2026).

מס רכישה

שיעורי המס בהוראות של 2023 ושל 2026 זהים. סכומי המדרגות שונים.

  • דירה יחידה: עד 1,919,155 ₪ לא שולם מס ב-2023 (רשות המסים, 16.1.2023). ב-2026 הסכום הוא 1,978,745 ₪. הסכומים הוקפאו לפי חוק ההסדרים לשנת 2025 (רשות המסים, 18.1.2026).
  • דירה שאינה יחידה: 8% עד 5,872,725 ₪ ו-10% מעליו ב-2023. ב-2026: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעליו, בהוראת שעה עד 31.12.2026.

כמה הערות על הנתונים

  • הלמ״ס מעדכנת נתונים לאחור. חלק מנתוני 2022 בכתבה הם כפי שפורסמו אז.
  • מדד המחירים של התקופות האחרונות הוא ארעי.
  • הכתבה מציגה נקודת התחלה ונקודת סיום. היא לא קובעת מה גרם לשינויים.

מקורות