מיסוי

מס רכישה ב-2026: כמה משלמים על דירה

פורסם: 2026-10-12 · נתונים עודכנו: 2026-03-30

מס רכישה הוא מס שמשלם מי שקונה זכות במקרקעין. הוא לא מס על רווח. הוא מחושב כשיעור משווי הנכס, לפי מדרגות שעולות עם השווי. גובה המס תלוי בסוג הנכס ובשאלה אם יש לקונה דירות נוספות (רשות המסים, מאגר המונחים).

כל שנה בינואר רשות המסים מפרסמת הוראת ביצוע עם הסכומים המעודכנים. ב-2026 זו הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 מ-18.1.2026. לפי ההוראה, מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים לא עודכנו ב-2026. הן הוקפאו לפי חוק ההסדרים לשנת 2025, ולכן הסכומים זהים לאלה של 2025.

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה

המדרגות חלות על יחיד תושב ישראל שרוכש דירת מגורים יחידה, ברכישות מ-16.1.2025 עד 15.1.2028 (רשות המסים, הוראת ביצוע 1/2026 מ-18.1.2026):

  • על חלק השווי עד 1,978,745 ₪: לא משלמים מס.
  • על חלק השווי שמעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪: 3.5%.
  • על חלק השווי שמעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪: 5%.
  • על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪: 8%.
  • על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪: 10%.

המס מחושב בנפרד על כל מדרגה. כל שיעור חל רק על החלק של המחיר שנמצא בתוך אותה מדרגה, לא על כל המחיר.

מדרגות מס רכישה לדירה שאינה יחידה

מי שרוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה משלם לפי מדרגות אחרות. אלה מעוגנות בהוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026, לרכישות מ-16.1.2025 עד 31.12.2026 (רשות המסים, הוראת ביצוע 1/2026 מ-18.1.2026):

  • על חלק השווי עד 6,055,070 ₪: 8%.
  • על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪: 10%.

כלומר, בדירה שאינה יחידה אין סכום פטור. המס מתחיל מהשקל הראשון. הוראת הביצוע לא מפרטת מה יחול על רכישות אחרי 31.12.2026.

איך מחשבים

המס מחושב במדרגות. כל שיעור חל רק על החלק של המחיר שנמצא בתוך המדרגה שלו, ולא על כל המחיר. החיוב בפועל נקבע בשומה של רשות המסים לפי נתוני העסקה. ברשות המסים יש סימולטור רשמי לחישוב מס רכישה.

מי נחשב רוכש של דירה יחידה

ההגדרה המלאה קבועה בסעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין. כמה עקרונות שמופיעים בפרסומים של רשות המסים:

  • התא המשפחתי נחשב רוכש אחד. הרוכש, בן או בת הזוג (כולל ידוע או ידועה בציבור) והילדים עד גיל 18 נחשבים לרוכש אחד (רשות המסים, טופס 7000, מעודכן ל-5.2025).
  • דירה בירושה נספרת. לפי טופס ההצהרה, דירה או חלק ממנה שהתקבלו בירושה הם חלק מדירות הרוכש (רשות המסים, טופס 7000, מעודכן ל-5.2025).
  • הדבר נבדק גם לפי תושבות. המדרגות של דירה יחידה מיועדות ליחיד תושב ישראל (רשות המסים, הוראת ביצוע 1/2026 מ-18.1.2026).

מי שקונה דירה חדשה לפני שמכר את הישנה

מי שהדירה שבבעלותו היא דירתו היחידה, וקונה דירה אחרת במקומה, יכול לשלם לפי מדרגות של דירה יחידה. התנאי הוא שימכור את הדירה הקודמת בתוך פרק זמן קבוע בחוק (רשות המסים, הוראת ביצוע 2/2026 מ-30.3.2026):

  • מי שקנה את הדירה החלופית מ-1.6.2025 ואילך: בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה.
  • מי שקנה את הדירה החלופית בין 1.6.2023 ל-31.5.2025: בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה.
  • מי שקנה דירה מקבלן: בתוך 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה החדשה.

עד המכירה משלמים לפי מדרגות של דירה יחידה, ויתרת המס מוקפאת. מי שלא מוכר בזמן מחויב ביתרת המס בתוספת הפרשי הצמדה וריבית (רשות המסים, טופס 7000, מעודכן ל-5.2025).

בעקבות המלחמה שהחלה ב-28.2.2026, חוק הארכת המועדים האריך חלק מהתקופות האלה. כשהתקופה חלה, ולו ביום אחד, בין 28.2.2026 ל-31.5.2026, המועד האחרון נדחה בשלושה חודשים, לפי המאוחר מבין שתי חלופות שמפורטות בהוראה (רשות המסים, הוראת ביצוע 2/2026 מ-30.3.2026).

מקורות