אזורים

מפת מחירי הדירות לפי אזור ב-2026

פורסם: 2026-10-12 · נתונים עודכנו: 2026-09-15

לא שוק אחד

המונח "שוק הנדל״ן" נשמע כמו ישות אחת. בפועל, הלמ״ס מפרסמת מדד מחירים נפרד לכל אחד משישת המחוזות, ומחירים ממוצעים לפי מחוז, לפי עיר גדולה ולפי מספר חדרים. הנתונים מראים שמחוזות שונים נעים לעיתים בכיוונים שונים באותה תקופה.

השינוי השנתי לפי מחוז

בהשוואה בין יוני-יולי 2026 ליוני-יולי 2025, זה השינוי במדד מחירי הדירות בכל מחוז (הלמ״ס, הודעה לתקשורת 292/2026 מ-15.9.2026):

  • ירושלים: עלייה של 1.1%.
  • צפון: עלייה של 1.0%.
  • דרום: ירידה של 0.6%.
  • תל אביב: ירידה של 0.9%.
  • חיפה: ירידה של 2.4%.
  • מרכז: ירידה של 3.2%.

באותה תקופה, המדד הארצי ירד ב-1.2% (הלמ״ס, הודעה לתקשורת 292/2026 מ-15.9.2026).

השינוי בחודשים האחרונים

בעסקאות של יוני-יולי 2026, לעומת מאי-יוני 2026, נמצאו השינויים הבאים (הלמ״ס, הודעה לתקשורת 292/2026 מ-15.9.2026):

  • ירושלים: -0.4%.
  • צפון: -0.1%.
  • חיפה: -0.3%.
  • מרכז: +0.3%.
  • תל אביב: +0.7%.
  • דרום: +0.1%.

הלמ״ס מגדירה את נתוני שלוש התקופות האחרונות כארעיים. ברמת המחוז הם מתעדכנים לעיתים באופן ניכר. לדוגמה, השינוי בירושלים במאי-יוני 2026 פורסם תחילה כעלייה של 1.8% (הלמ״ס, הודעה לתקשורת 256/2026 מ-14.8.2026), ובפרסום שאחריו הוצג כעלייה של 2.0% (הלמ״ס, הודעה לתקשורת 292/2026 מ-15.9.2026).

משקל כל מחוז במדד הארצי

המדד הארצי מושפע יותר ממחוזות שבהם ערך מלאי הדירות גבוה. לפי לוח 2.3 בפרסום "מדד ומחירים ממוצעים משוק הדירות אוגוסט 2026" (הלמ״ס, 15.9.2026), אלה המשקלות: תל אביב 28.3%, מרכז 26.9%, ירושלים 12.8%, חיפה 10.5%, צפון 9.7%, דרום 8.7%.

מדד חדש: יד שנייה לפי רבעון

החל מהפרסום של ספטמבר 2026, הלמ״ס מפרסמת מדד מחירי דירות יד שנייה ברמה רבעונית. ברבעון השני של 2026, לעומת הרבעון הראשון, המדד הארצי ירד ב-1.2%. לפי מחוז: ירושלים -2.9%, תל אביב -2.0%, מרכז -1.1%, דרום +0.3%, צפון +0.1%, חיפה +0.1% (הלמ״ס, הודעה לתקשורת 292/2026 מ-15.9.2026).

מחירים ממוצעים בשקלים

המדד מתאר שינוי. כדי לדעת כמה עולה דירה, הלמ״ס מפרסמת גם מחירים ממוצעים. הנתונים הבאים הם לרבעון השני של 2026 (אפריל-יוני), באלפי ש״ח, והם ארעיים (הלמ״ס, לוח 2.2 בפרסום "מדד ומחירים ממוצעים משוק הדירות אוגוסט 2026", 15.9.2026).

ממוצע ארצי: 2,435 אלף ש״ח, על בסיס 13,024 עסקאות.

לפי מחוז:

  • תל אביב: 3,576.8.
  • ירושלים: 2,910.7.
  • מרכז: 2,731.5.
  • חיפה: 1,933.3.
  • דרום: 1,658.4.
  • צפון: 1,520.3.

דירת 3.5-4 חדרים בערים נבחרות:

  • תל אביב: 5,190.1.
  • ירושלים: 3,182.1.
  • כפר סבא: 2,885.6.
  • נתניה: 2,568.9.
  • ראשון לציון: 2,498.9.
  • פתח תקוה: 2,413.0.
  • אשדוד: 2,253.2.
  • חיפה: 1,938.0.
  • אשקלון: 1,663.8.
  • באר שבע: 1,285.9.

דירת 4.5-5 חדרים: תל אביב 6,912.5, ירושלים 4,294.0, כפר סבא 3,456.7, אשקלון 2,252.1, באר שבע 1,850.9.

איך לקרוא את המחירים הממוצעים

הלמ״ס מציינת כמה מגבלות של הלוח. המחירים הממוצעים אינם מנוכי איכות, כך ששינוי בהרכב הדירות שנמכרו משפיע עליהם. החל מהרבעון הרביעי של 2022 הם אינם כוללים עסקאות בסבסוד ממשלתי. הנתונים של הרבעון האחרון ארעיים. ובתאים שיש בהם 5 עסקאות או פחות, לא מתפרסם מחיר ממוצע (הלמ״ס, לוח 2.2, הערות לוח).

ממוצע עירוני הוא עדיין ממוצע. בתוך כל עיר יש שכונות ופרויקטים שמחיריהם שונים מאוד מהממוצע. לבחינה של דירה מסוימת, הנתון הרלוונטי הוא העסקאות שבוצעו בדירות דומות באותה סביבה.

מקורות