ניתוח

החשבון שעוד לא הגיע: השאלה הגדולה של שוק הדירות החדשות

פורסם: 2026-10-12 · נתונים עודכנו: 2026-09-16

כולם מסתכלים על הבחירות. מעטים מסתכלים על החוזים.

השיח הציבורי בשבועות האלה עסוק בבחירות. בשוק הדיור, רוב הכותרות עוסקות בשאלה אחת: האם המחירים עולים או יורדים. אבל בפרסומים הרשמיים של השנה האחרונה מצטברת תמונה אחרת. היא לא נמצאת במדד המחירים. היא נמצאת בחוזים שכבר נחתמו, ובמועדים שבהם הרוכשים יצטרכו לשלם.

הכתבה הזו מחברת חמישה נתונים רשמיים שמתפרסמים בנפרד. היא לא מנבאת משבר. היא מציגה את השאלה שהנתונים מעלים, ומשאירה אותה פתוחה.

נתון ראשון: רוב הדירות החדשות נמכרות "על הנייר"

ביולי 2026, 57% מהדירות החדשות נרכשו "על הנייר", כלומר כשהמסירה רחוקה שנתיים או יותר. השיא היה 67% במרץ 2025, ערב כניסת המגבלות של בנק ישראל על הטבות מימון (אגף הכלכלן הראשי, סקירת יולי 2026, עמוד הפרסום עודכן 16.9.2026).

המשמעות פשוטה. רוב העסקאות של השנים האחרונות הן התחייבות לעתיד. הדירה עוד לא קיימת, וחלק גדול מהתשלום עוד לא שולם.

נתון שני: בחלק מהעסקאות, רוב המחיר נדחה ליום המסירה

הטבת מימון היא הסדר שבו הרוכש משלם חלק קטן מהמחיר בחתימה, ודוחה את רוב התשלום למועד המסירה. המוכרות הן 10/90 ו-20/80.

ביולי 2026 דווח על הטבת מימון ב-27% ממכירות הקבלנים בחמשת האזורים שהאוצר בודק: המרכז, תל אביב, חדרה, נתניה ובאר שבע (אגף הכלכלן הראשי, סקירת יולי 2026). לפי האגף, יש גם הטבות עקיפות שלא מדווחות, ולכן השיעור המדווח כנראה נמוך מהשיעור בפועל (שם).

נתון שלישי: רוב ימי המסירה עוד לפנינו

מבין עסקאות 2024 מול קבלנים שלא בוטלו, רק ב-40% הדירה כבר הייתה אמורה להימסר לפי החוזה, בלי להתחשב בעיכובים. ברבע מהעסקאות האלה, מועד המסירה בחוזה הוא 2028 ואילך (אגף הכלכלן הראשי, נספח לסקירת יוני 2026, אוגוסט 2026).

כלומר, ברוב העסקאות האלה יום המסירה, ואיתו יום התשלום הגדול, עוד לא הגיע.

נתון רביעי: הביטולים כבר עולים

נכון לינואר 2026 נקלטו 1,294 ביטולים של עסקאות רכישה מקבלנים שנחתמו בשנים 2023 עד 2025. נכון לאוגוסט 2026 המספר עמד על 1,821, גידול של 41% בתוך כשבעה חודשים (אגף הכלכלן הראשי, נספח לסקירת יוני 2026).

מעסקאות 2023 בוטלו כבר 4.3%. בעסקאות 2021, כשנמדדו שנתיים אחרי סוף השנה, השיעור היה חצי אחוז בלבד (שם). לפי הכלכלן הראשי, מוקדם לקבוע מה יהיה שיעור הביטולים הסופי, כי חלק גדול מהעסקאות עוד לא הגיע למסירה (שם).

נתון חמישי: מגבלת בנק ישראל היא הוראת שעה

בנק ישראל הגביל את ההלוואות מסוג בולט ובלון בסבסוד קבלן. אלה ההלוואות שמאפשרות לרוכש לדחות את רוב התשלום. לפי ההוראה, הן לא יעלו על 10% מסך ההלוואות לדיור של כל בנק ברבעון. זו הוראת שעה, והיא בתוקף עד 31.12.2026 (בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329, סעיף 8א, גרסה מ-8.2.2026). עד מועד כתיבת הכתבה לא מצאנו פרסום רשמי על מה שיחול אחרי התאריך הזה.

ובינתיים, ההיצע ממשיך להיבנות

ב-2025 התחילה בנייה של כ-80,010 דירות, עלייה של 14.6% לעומת 2024 (הלמ״ס, הודעה לתקשורת 089/2026 מ-19.3.2026). לפי הסדרה ההיסטורית של הלמ״ס, השנה האחרונה שבה התחילה בנייה של יותר דירות הייתה 1991 (הלמ״ס, שנתון סטטיסטי 2025, לוח 20.1).

בסוף יולי 2026 נותרו למכירה כ-84,990 דירות חדשות. בקצב המכירות של יולי, מכירת כל המלאי הייתה נמשכת כ-26.9 חודשים (הלמ״ס, הודעה לתקשורת מ-10.9.2026).

השאלה שהנתונים מעלים

כשמחברים את חמשת הנתונים, עולות שאלות שאין עליהן עדיין תשובה רשמית:

  • כשיגיע יום המסירה, האם הרוכשים שדחו את רוב התשלום יקבלו משכנתא על הסכום כולו.
  • האם מי שמוכר דירה קיימת כדי לממן את החדשה יצליח למכור אותה בזמן.
  • האם הביטולים ימשיכו לעלות כשעוד ועוד עסקאות יגיעו למסירה.
  • ומה יקרה לשוק אחרי 31.12.2026, כשהוראת השעה של בנק ישראל מסתיימת.

אנחנו לא יודעים את התשובות, ואף אחד לא יודע אותן בוודאות. מה שאפשר לעשות הוא לעקוב אחרי הנתונים. nokk תעדכן את הכתבה הזו בכל פעם שיתפרסמו נתונים רשמיים חדשים על הביטולים, על המסירות ועל ההחלטה של בנק ישראל.

מה דעתכם?

קניתם דירה "על הנייר"? אתם מתלבטים אם לקנות עכשיו? ספרו לנו מה אתם רואים בשטח. אפשר לכתוב לנוקי, הסוכנת של nokk, או להגיב בעמודים של nokk ברשתות.

מקורות