הטבות המימון של הקבלנים: הניתוח המלא של סוף עידן ה-10/90

פורסם: 2026-04-15 · ארכיון

מה הן הטבות מימון ולמה הן קריטיות

במשך שנים היו עסקאות המימון הכלי השיווקי המרכזי של קבלנים בישראל. מסלולים כמו "10/90" (תשלום 10% מהמחיר בחתימה, ו-90% במסירת הדירה), "20/80", ותשלומים צמודים או לא-צמודים למדד, אפשרו לרוכש להתחייב לדירה עם תשלום ראשוני נמוך יחסית. עבור רוכשים רבים, זו הייתה הדרך היחידה להיכנס לעסקה — ולכן ההטבות האלה היו כוח מכירה עצום בידי הקבלנים.

הנתונים האחרונים מראים שהעידן הזה משתנה באופן דרמטי.

הצניחה בשכיחות ההטבות

לפי הכלכלן הראשי, שיעור מכירות הקבלנים בשוק החופשי שכללו הטבת מימון ירד באופן חד. בשיא, סביב סוף 2024, הגיע השיעור לכ-60% מהעסקאות באזורים מסוימים. עד פברואר 2026 ירד השיעור לכ-20% בלבד — ירידה של כ-17 נקודות אחוז בהשוואה לפברואר 2025.

הכלכלן הראשי מפרט את התמונה לפי חמישה אזורי מיסוי מקרקעין המרכזים כ-60% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי: המרכז, תל אביב, חדרה, נתניה ובאר שבע. בכל חמשת האזורים נרשמה ירידה משמעותית בשכיחות הטבות המימון בהשוואה לשנה הקודמת. באזור המרכז בלט דווקא גידול בשכיחות ההטבות לעומת החודש הקודם, כשכשליש ממכירות הקבלנים באזור זה ניתנו עם הטבת מימון לרוכשים — שיעור דומה נמצא גם באזור באר שבע.

הסיבה: התערבות רגולטורית של בנק ישראל

הגורם המרכזי לצניחה הוא הוראה של בנק ישראל שהטילה מגבלות על הטבות המימון של הקבלנים, שנכנסה לתוקף במרץ 2025 ותקפה עד תום 2026. ההוראה נועדה לצמצם את הסיכונים המערכתיים הכרוכים בעסקאות מסוג 10/90, שבהן נדחה עיקר התשלום למועד המסירה — מבנה שיוצר סיכון הן לרוכש (שמתחייב היום למחיר של דירה שתימסר בעוד שנים) והן למערכת הבנקאית.

הנתון המתקדם: התמורה ה"נדחית" של הקבלנים

הכלכלן הראשי מנתח את התזרימים הפוטנציאליים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות — כלומר, סך התמורה שהם צפויים לקבל, גם אם התשלום בפועל נדחה למסירה. בפברואר 2026 עמד תזרים פוטנציאלי זה על כ-6.6 מיליארד ש"ח, גידול ריאלי של כ-27% בהשוואה לפברואר 2025.

אך כאן טמונה התובנה החשובה: בניכוי ניכוי תשומות, התזרים בפועל של הקבלנים עמד על כ-200 מיליון ש"ח בלבד בחודש פברואר. הפער העצום בין 6.6 מיליארד ל-200 מיליון מלמד עד כמה חלק ניכר מהתמורה של הקבלנים עדיין "על הנייר" — מחכה למועד המסירה, ולא נכנס לקופה בפועל. זו בדיוק הסיבה ללחץ התזרימי שדיברנו עליו בסקירה על כוח המיקוח.

מה זה אומר לרוכש

ראשית, וזה קריטי: הטבת מימון נדיבה נשמעת אטרקטיבית, אבל לעיתים קרובות היא מגולגלת לתוך מחיר הדירה. קבלן שמציע "10/90" עשוי לתמחר את הדירה גבוה יותר כדי לכסות את עלות המימון שהוא סופג. כשההטבות מצטמצמות בשוק, המחירים "הנקיים" נחשפים, וקל יותר להשוות בין פרויקטים על בסיס אמיתי.

שנית, אם אתם זקוקים לפריסת תשלומים נוחה, השוק פחות נדיב מבעבר — ולכן חשוב לבדוק היטב את מבנה התשלום המוצע, את ההצמדות, ואת המשמעות הכספית הכוללת שלו לאורך זמן, ולא רק את המחיר הנקוב.

שלישית, ההבנה שרוב תזרים הקבלנים עדיין "על הנייר" מסבירה למה הם להוטים לעסקאות ודאיות. קונה רציני, עם מימון מסודר ויכולת להתקדם מהר, שווה לקבלן במצב הזה יותר מתמיד — וזה מקור נוסף לכוח מיקוח.

מקור: אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר — סקירת ענף הנדל"ן למגורים, פברואר 2026.