שוק העסקאות: ניתוח מקיף של מי קונה, מה, ואיפה

פורסם: 2026-04-15 · ארכיון

היקף הפעילות

הבנת השוק מתחילה בהבנת היקפו. בשלושת החודשים דצמבר 2025–פברואר 2026 נמכרו בישראל כ-23,490 דירות (מקור: הלמ"ס), ירידה של כ-15.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים (ספטמבר–נובמבר 2025). בפברואר 2026 לבדו נמכרו כ-7,230 דירות.

בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (דצמבר 2024–פברואר 2025), נרשמה ירידה של כ-16.6% בנתון המקורי — כלומר, ההאטה היא שנתית ולא רק עונתית.

החלוקה בין חדש ליד שנייה

מתוך העסקאות בתקופה דצמבר 2025–פברואר 2026:

דירות יד שנייה: כ-63.0% (כ-14,800 דירות)
דירות חדשות: כ-37.0% (כ-8,690 דירות), מתוכן כ-27.2% נמכרו בסבסוד ממשלתי

בפברואר 2026 לבדו: כ-64.3% יד שנייה (כ-4,650 דירות) וכ-35.7% דירות חדשות (כ-2,580 דירות), מהן כ-27.1% בסבסוד ממשלתי.

הפער במגמות — הנקודה הקריטית

המספר המעניין ביותר אינו החלוקה, אלא המגמות המנוגדות. בהשוואה שנתית:

מכירות דירות חדשות רשמו ירידה של כ-29.9% (בנתון המקורי)
מכירות דירות יד שנייה ירדו בכ-8.4% בלבד

כלומר, ההאטה בשוק מורגשת חזק פי שלושה ויותר אצל הקבלנים מאשר בשוק היד שנייה. הכלכלן הראשי מדגיש שחלף השוק שממשיך להוביל את הירידה בעסקאות הוא זה של מכירות הקבלנים בשוק החופשי.

הפילוח המחוזי של המלאי שנותר למכירה

הדירות שנותרו למכירה מתחלקות בין המחוזות באופן לא-אחיד (נתוני פברואר 2026):

מחוז תל אביב: כ-25,585 דירות (29.8% מהמלאי הארצי)
מחוז המרכז: כ-21,370 דירות (24.9%)
מחוז ירושלים: כ-12,641 דירות
מחוז דרום: כ-10,838 דירות
מחוז חיפה: כ-8,748 דירות
מחוז צפון: כ-4,293 דירות
אזור יהודה ושומרון: כ-2,449 דירות

בערים עצמן, ירושלים מובילה עם כ-10,290 דירות שנותרו למכירה, ואחריה תל אביב-יפו עם כ-9,940. אחריהן: בת ים (כ-5,010), חיפה (כ-4,290), נתניה (כ-3,600) ואשדוד (כ-3,380).

מה זה אומר לרוכש

ריכוז גבוה של דירות שלא נמכרו באזור מסוים משמעו שני דברים: בחירה רחבה יותר עבור הרוכש, ולחץ גדול יותר על הקבלנים באותו אזור. מחוזות תל אביב והמרכז, שמרכזים יחד יותר ממחצית המלאי הארצי (כ-55%), הם הדוגמה הבולטת — שם ההיצע הגדול ביותר, ולכן פוטנציאל המיקוח הגבוה ביותר.

מנגד, העובדה שמכירות הדירות החדשות ירדו הרבה יותר מיד שנייה מלמדת שאם אתם שוקלים דירה חדשה, אתם נכנסים לפלח שוק שנמצא תחת לחץ מכירה גדול יותר — וזה, כאמור, מיטיב עם הרוכש מבחינת מיקוח.

מקורות: הלמ"ס — דירות בעסקאות נדל"ן; דירות שנותרו למכירה לפי מחוז, פברואר 2026. אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.